Umwandlung von Wohn- oder Teileigentum
Genehmigungserfordernis nach § 250 BauGB
Die hessische Landesregierung hat am 28.04.2022 aufgrund des § 172 Abs. 1 Satz 4, § 201a Satz 1 und § 250 Abs. 1 Satz 3 und 6, Abs. 2 Satz 1 des Baugesetzbuches eine Verordnung über den Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum und zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten nach dem Baugesetzbuch (Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung) erlassen. Nach dieser Verordnung dürfen Mietwohnungen bzw. Wohngebäude, die bereits am 12. Mai 2022 bestanden, nur unter bestimmten Voraussetzungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Mieter/innen sollen hierdurch stärker geschützt und Spekulationen mit Wohnraum eingedämmt werden. Die Umwandlungsgenehmigung muss beantragt werden, wenn im Haus mindestens sieben Wohnungen vorhanden sind. Besondere Interessen der Eigentümer/innen werden dadurch gewahrt, dass die Genehmigung in bestimmten Ausnahmefällen erteilt werden muss.
Was gilt in der Kreisstadt Dietzenbach
Die Kreisstadt Dietzenbach wird in der Landesverordnung als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt geführt. Demnach benötigen Sie, wenn Ihr Gebäude über mindestens sieben Wohnungen verfügt und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der o.g. Verordnung bereits bestand, für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum seit dem 12.05.2022 eine „Umwandlungsgenehmigung“ der Kreisstadt Dietzenbach. Dies gilt auch, wenn Sie für Ihr Objekt Wohnungserbbaurechte oder Dauerwohnrechte begründen möchten oder Sie Bruchteilseigentümer/in nach § 1008 BGB sind oder werden und Ihnen zugleich nach § 1010 BGB Räume zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen werden sollen. Ohne diese Genehmigung kann das Grundbuchamt keine entsprechende Eintragung im Grundbuch vornehmen. Das Genehmigungserfordernis gilt im gesamten Gebiet der Kreisstadt Dietzenbach.
Antragstellung
Für die Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wie auch für die Ausstellung eines Negativattests bei 1-6 Wohnungen im Bestand oder Neubau müssen Sie einen schriftlichen (formlosen) Antrag bei der Kreisstadt Dietzenbach, Abteilung Stadtplanung, stellen.
Dem Antrag sind beizufügen:
- Baugenehmigung als Nachweis der formalen Legalität Ihres Wohngebäudes wie auch der hierin befindlichen Wohneinheiten (in Kopie) / bei Negativattest aufgrund von Neubau zusätzlich Baubeginnanzeige bzw. Fertigstellungsanzeige
- Teilungserklärung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Aufteilungsplänen (in Kopie)
- Vollmacht, falls der/die Antragsteller/-in nicht Eigentümer/-in ist
- Aktueller Grundbuchauszug
Darüber hinaus sind dem Antrag Nachweise zur Begründetheit Ihres Antrages vorzulegen (siehe Genehmigungsvoraussetzung).
Bitte beachten Sie, dass im Laufe des Verfahrens weitere Unterlagen von Ihnen nachgefordert werden können, sollte der Einzelfall dies erforderlich machen.
Genehmigungsvoraussetzung
Eine Genehmigung kann nach Prüfung erteilt werden, wenn die Umwandlung durch einen der folgenden Sachverhalte begründet ist:
- Das Anwesen gehört zu einem Nachlass und soll unter den Erben aufgeteilt werden. Zum Nachweis ist in der Regel ein Erbschein oder ein Testament vorzulegen.
- Das Wohnungs- oder Teileigentum soll an Familienangehörige zur eigenen Nutzung veräußert werden. Die Familienangehörigkeit ist nachzuweisen.
- Das Wohnungs- oder Teileigentum soll zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden. Bei Antragstellung müssen hierzu mindestens zwei Drittel der Mietparteien des Gebäudes benannt werden, die zum Kauf bereit sind. Die betroffenen Wohnungen sind zu bezeichnen. Die Kaufbereitschaft der Mieter/innen ist nachzuweisen.
- Die Erhaltung der baulichen Anlage ist nicht mehr zumutbar. Dafür ist nachzuweisen, dass das Gebäude ohne die angestrebte Umwandlung nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen ist und es praktisch auch nicht veräußert werden kann.
- Es gibt Ansprüche Dritter auf die Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
Grundsätzlich kann vor der Entscheidung auf Genehmigung eine Erörterung mit Eigentümer/innen oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten stattfinden. Mieter/Innen, Pächter/Innen und sonstige Nutzungsberechtigte sind vor der Entscheidung zu hören. Bei einer Genehmigung nach § 250 Abs. 3 Nr. 3 BauGB (Veräußerung an Mieterinnen und Mieter) sind Mieter/innen, Pächter/innen und sonstige Nutzungsberechtigte über die Erteilung der Genehmigung zu informieren.
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